土地の分割に関する相談
資産の中で最大の割合を占めるのは、不動産！
　不動産で困った時は、土地・建物の専門家「土地家屋調査士や宅建士（不動産コンサルティングマスター）」。相続に強い専門家である弁護士、税理士、司法書士なども、不動産で困った問題にぶつかった時は、土地家屋調査士や相続に強い不動産業者に相談や依頼する事がある。
　相続に際しては、�@土地を分ける。�A土地の境界をはっきりさせ、正確な面積を測る。�B建物を部屋毎に切分ける。�C未登記の建物を登記する。等のケースが必要とされる場合があります。土地の分割に関するご相談
�@複数人で所有する土地の分割方法とは？
　 相続のした土地など分割する方法には、次の４つがあります。
◆分筆
　分筆とは、土地を本当に切り分けてしまうこと。そのため、測量の作業が必要で、その土地に隣接する全ての土地所有者と立ち会いを行って推定した位置を確認し、問題なく合意にいたった場合土地所有から署名と押印をもらいます。土地の分筆をすることで、切り分け方によっては土地の評価額を下げることができ、節税対策になる場合もあります。
◆代償分割
　相続人の一人が土地のすべてを譲り受ける代わりに、他の相続人には現金を支払います。
◆換価分割
　土地を売却し現金に換え、現金を相続人全員で分割することです。
◆共有
　複数相続人が共同で土地を所有管理することです。


小規模宅地等の特例緩和（減税）
　「小規模宅地等の特例」とは相続税のために自宅や事業用の敷地などを手放さないですむよう申告期限まで�@居住または事業継続と�A保有継続などを条件に、居住用宅地や事業用宅地について、最大8割（貸付事業用宅地等は5割減）まで大幅な相続税の課税価格の減額が受けられる制度。特例を万全に活用すれば大巾に節税できます。
　地価の高い都市部の増税緩和策として注目されています。
(1)完全分離型の2世帯住宅等もOK「構造上の制限を撤廃」<建物を区分登記しないことが要件>（平成26年1月〜適用）

(2)被相続人が老人ホーム等に入所していた場合でも、以下の２つの条件を満たせば、元の住宅（空家等）敷地ＯＫ（平成26年1月適用）
　1.被相続人に介護が必要なため入居したものであること。
　2.当該家屋が貸付等の用途に供されていないこと。
(3)居住地の敷地面積拡大（平成27年1月〜適用）
　 240�u→330�u（特定事業用等宅地等400�uと合計730�uOK）


空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例
　被相続人の居住用家屋及び敷地を取得した相続人が、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に、その家屋（昭和56年5月31日以前に着工された建物に限る）を相続開始から3年目の年の年末までに、耐震改修をして売却するか、解体し更地にして売却する場合に、譲渡所得から3,000万円を控除できるという特例が導入されました。※適用要件にご注意ください。


個人相続
相続税の額も大事ですが、一番大きな問題は相続人同士の遺産分割の問題です。
　相続税の額も大事ですが、一番大きな問題は相続人同士の遺産分割の問題です。
　金融資産等は分割し易いが、不動産は分割し難い為、共有持ち分で相続を行うケースが多く見受けられます。
　これが、後に大変な問題となり「相続」が「争続＝骨肉の争い」になってしまいます。
　良く見受けるのが、夫の相続の際は自宅を含め大半の財産を妻が相続し、その事に子供達も異論を唱える者は少ない様ですが、その後二次相続＝妻の相続の際に子供同士が争い、正に「骨肉の争い」になってしまい、裁判沙汰に迄発展してしまう。
　大半の被相続人の方は、「内に限ってそのような事にはならない！」と考えているようですが、「親の目の黒いうち」は、大丈夫でしょうが、相続の発生後は子供たちの配偶者＝他人も入り混じりますから、大きな問題に発展していくのです。
　この様に、二次相続まで考慮し、当然相続税の問題と兼ね合わせた相続対策を、今からから検討し対応する事が必要です。

事例：共有地を分割して一部を売却
■物件概要と依頼内容■
　 対象物件は都内の高級住宅街にある東・南・北の3方道路に接している約150坪（多少変形地）の敷地に、母親が住んでいた母屋と兄妹の一人（Bさん）が土地の使用貸借で、一時相続の前から住居を建築して住んでいた。その後、母親も亡くなり、二次相続が発生し、兄妹4人が共有持分で相続をした。 4人の内、2人が相続税等の支払いもあり自分の持分を売却したい。また、上記Bさんは継続して住み続けたいが、相続分以上の敷地を利用しており、もう一人のＡさんは将来子供の為に、自分の持分は東南の角地として残し、売却対象の一部を買い増したいとの希望でした。
■対　策■
　各人の本心を確認する為に、個々人に面談し希望の詳細を上記の位置を前提に、4人の相続税評価額が同額になるように、2通りの分割案を作成する事から着手した。 同時にAさんの買増し額と、Bさんの相続分以上の買増し額も算出し、それぞれの金額案を売主となる兄妹2人と、買主となる2人に提案した。当然第三者に売却する部分の金額も算出し提案した。
■結　果■
　対策の策定提案の結果、多少の修正は致しましたが、4名全員の了承を得て兄妹間の売買契約の締結を行い、第三者に売却する部分も２カ月後には無事、売買契約の締結をし、その1カ月後には所有権の移転登記を行い、売買代金を受領し完了した。
■総　評■
　この度の事例は兄妹4人がそれぞれの配偶者も含め、一人として無理難題を主張したり、誰かを強く非難する様な方々は居りませんでした。
　 当然、個々人との面談の際には、多少の個人主張はありましたが、「争続」に発展するようなものではなく、また、分割の方法も相続税評価額と流通時価の双方の視点から分割案を算出し、提案した金額で第三者への売買も予定通りに勧められたので、大きな問題もなく相談から10か月程で無事完了した。
　但し、二次相続の際に共有登記をせず各人の個別所有にしておけば、二重手間も無く、費用も軽減でき、当事例は「争続」に発展しませんでしたが、時間が経過すればするほど、各人の状況の変化が大きく影響してきますので、出来るだけ早い時期に、対応をすべきです。相続の際は大半の方が弁護士・税理士に相談されますが、相続財産の約60％(時価)は不動産ですので、相続の相談は不動産のプロと各士業の方に依頼される事をお勧めします。
（資料提供／パワーエイチ株式会社）


土地の登記
土地分筆登記
土地を分割したい方

　　土地分筆登記を申請するには分筆する前の土地全体を測り、関係隣接者様と土地境界の確認をした後に登記申請をすることとなります。（このような測量を境界確定測量と言います。）
・土地の一部を分割して売買したい。
・相続が発生し遺産分割によって土地を分けたい。
・建物建築に伴う道路後退部分を寄付したい。
　上記のような場合で土地を分割したい方は、「土地分筆登記」をしなければなりません。


土地地積更正登記
登記された面積を直したい方
　実際に測量した土地の面積（実測面積）と登記簿の面積（公簿面積）が異なる場合に、登記簿の内容を実測面積に更正する手続きのことを土地地積更正登記といいます。登記簿に事実を反映させたいとき、相続税の物納をする場合や土地の買主が不動産業者で、そこにマンションや建売住宅を建てる場合等、実際に測量した土地の面積と登記簿の面積が異なる場合に土地地積更正登記の申請を行います。
・登記簿の面積を直したい方は、「土地地積更正登記」をしなければなりません。
・測量した結果の実測が登記簿の地積より少ない方は、固定資産税などに関係してきますので申請することをおすすめします。
（資料提供／大井登記測量事務所）


建物の登記
建物表題登記
　登記されていない建物について、建物表題登記をすることによって、不動産登記簿の表題部と呼ばれる部分に、所在、種類、構造、床面積、所有者が記載されます。
　登記されていない建物について、抵当権設定の登記をしたい場合は、建物表題登記をした後、司法書士が権利部に所有権保存登記と抵当権設定登記をします。

建物表題変更登記
　増築等によって、登記簿の表題部に記載されている所在、種類、構造、床面積が変わった場合にする登記です。

建物滅失登記
　建物がとりこわし等によって滅失した場合にする登記です。
　建物滅失登記によって、建物の登記簿は閉鎖されます。
（資料提供／荒川原乗土地家屋調査士事務所）